成都天府新区是个好地方,但房价,太野了

看过天府新区CBP规划的人,可能都会感叹一句:太牛逼!


但如果你想在片区买套房子,大概率会觉得自己的钱包配不上——连看个样板间,都需要验资150-200万


预计到年底,金融城第一豪宅区的地位可能就保不住了,毕竟天府公园西区的门槛预计要400万+


天府新区这批奔腾的野马,正在以每小时八十迈的速度往前冲,稍微一不注意,你就发现你的钱包和首付之间差了一大截。


当买房菌把天府新区2019年的几个房价数据捋出来时,只能默默地说一句:抱歉,打扰了。


- 本文关键词 -


1 | 房价三级阶梯


2 | 平均户型137平米


3 | 主流价格260-330万


4 | 低价盘存量15000-20000套


壹 天府新区房价阶梯已经形成


我们扒取了买房好帮手后台的一房一价,采集了15个楼盘约6000个房价数据样本,涵盖了今年拿过证的所有项目,计算得出每个楼盘的均价以及区域均价。


具体如下:


拉通来看,天府新区的平均房价为18858元/平米,这个价格同时也是也是普通刚需盘和基本改善型楼盘的分割线。


而且不难看出,天府新区的房价鄙视链已经形成,大体可以分为高房价的豪宅区、中房价的改善区以及低房价的刚需&改善区。


「 高 房 价 区 」



单价:2.5-3.5万/㎡


户型:150㎡以上


总价:400万+


特点:大平层+别墅的纯豪宅


范围:大致相当于天府公园两侧的天府中央商务区。


项目:麓湖生态城、蔚蓝卡地亚花园城、以及F4(万科天府锦绣、首开龙湖云著、保利和光屿湖、中海麓湖公馆)


万科天府锦绣预计3.5万/㎡,首开龙湖云著预计2.5-3万/㎡,麓湖新批次预计2.7万/㎡,保利和光屿湖叠拼3万/㎡,基本处于成都房价的第一阶梯。而且该片区户型普遍在150㎡以上,未来很有可能是成都平均总价最高的板块,门槛至少在400万+。


「 中 房 价 区 」



单价:1.8-2.2万/㎡


户型:130-160㎡


总价:260-330万


特点:以改善为主


位置:锦江生态带&天府东区


项目:中海万锦熙岸、德商学府天骄、首钢蓉璟台、首创禧瑞锦江、保利天空之城、万科公园都会、万科公园传奇、中海天府里


从户型和价格来看,主要为改善型房源,总价260-330万之间,这也是天府新区的主力房价。天府东区目前还没有形成成片的开发区,主要是个盘单独作战,配套也相对缺乏。


「 低 房 价 区 」



单价:1-1.6万/㎡


户型:98-160㎡


总价:120-180万


特点:中小户型偏多,刚需为主,部分改善


位置:五环路沿线(剑南大道以东至雅居乐片区)


项目:蓝润MIC、远大中央公园、川发天府上城、恒大天府半岛、中德麓云、碧桂园海昌天澜、新鸿基悦城三期、海伦天麓、合能铂悦华庭、滨江领樾


这种阶梯房价形成的背后,是地段、资源、学区等城市配套的阶梯分布。


(来源于纹理成都)


——天府中心+麓湖,拥有麓湖公园、天府公园等生态配套,地铁1号线、天府大道等交通配套,以及天府七中、七小等教育资源,同时拥有大量总部机构,相当于浣花溪+金融城,价格最贵。


——锦江生态带位于锦江的对岸,区位上不远不近,又能衔接华阳南湖板块,集中连片开发且天府四中、天府三小、华阳小学(南区)等教育资源先行,外围还有地铁5号线,区域房价居于中档。从2015年算起,这里的房价涨幅差不多350%,可能是成都房价涨幅最大的区域了。


天府东区,主要是沿之前形成的城市边界自然生长,房价略低于锦江生态带,各个地块相对孤立,但其中有中海天府里这样的地标,向南延伸可以对接兴隆湖,同样有一定的潜力。


——五环路沿线开发较早,居住氛围相对成熟,但各个楼盘呈点式分布缺乏集群效应,同时商业和教育资源缺乏,是目前主要的低价网红盘集中地。即便从二手房的角度看,也是天府新区较低的房价区。



贰 以后请叫我“天府豪宅区”


户型平均值137㎡!


户型中位数133㎡!


是的,你没看错,这就是今年天府新区的户型大小。


把户型搞大,是成都所有新盘的共识,但“大甜心”显然来得更陡。平均户型大小已经接近144平米的豪宅线,感觉可以改名叫做“天府豪宅区”了。


扎心问题:在上面这个面积分布图里,适合你的面积段有多少?


从户型分布来看,天府新区90平米以下的户型已经从新盘灭绝,刚需的门槛至少要上升到110平,而且这一面积段的户型占比也不过10%。


中成房业发布的报告看,大成都范围内的110平以下的户型占比为45%,主城区新房中,也不乏朗基城、天廊、同森锦熙这样的中小户型,但天府新区对小户型的态度就像三打白骨精之后唐僧赶走孙悟空那么决绝。


而且,刚需户型主要由恒大天府半岛、滨江领樾等楼盘贡献,这些楼盘的“小户型”还能卖多久,想必大家心里也有数。


虽然今年成都整体户型都偏大,但无论主城区还是二圈层,大量二手房还有小户型供应,所以购房者还可以弃新选旧。


但天府新区主要以新盘为主,二手房主要是华阳的老破小+麓山的次新房,选择并不多,未来刚需购房者想买房真的是“难的N次方”。


叁 首付80万请进


单价不低,户型超大,所以你就晓得天府新区的总价有多厉害了。


从总价来看,天府新区房价同样呈现出明显的正态分布,即高房价和低房价较少,中房价较多,主流价格位于260-330万之间,平均套均总价则为264万


也就是说,今年在天府新区买房的人,平均支付的首付约在80万,贷款20年以最新利率5.88%计算,每个月的月供在13000元


不得不让人感叹:你们买天府新区的人真有钱。


整体来看,天府新区楼盘人气呈现哑铃状:低价盘买不到,高价盘愉快卖货,中间很尴尬


随着人气盘中海锦江城丧失战斗力,锦江生态带的报名人数越来越难看,看来2.2万/㎡的房价已经是片区的压力位。


从中成房业的统计来看,今年前九月天新住宅一共供应了155万平米,成交了186万平米,不止全部消化完毕,而且整体库存还下降了30万平米,可见大家对区域仍有较高的预期。


随着万科天府锦绣、首开龙湖云著等项目拿证,片区的房价还将继续走高。


低价盘存货还有15000-20000套


这可能是大家最关心的问题,天府新区还有多少低价盘?


大概盘了一下,天府新区的低价房源货量在15000-20000套之间,主要由恒大天府半岛和川发天府上城两个货王贡献,合计占比超过60%。


按照这个货量,再卖一年应该不成问题,但随着其他楼盘房价走高,这些项目整体中签率会更低。


碧桂园海昌天澜,还有一栋楼没卖;海伦天麓,还有一栋高层和别墅没卖。


滨江领樾、中德麓府麓云、建发中央湾区、远大中央公园四期、合能铂悦华庭都有大量房源。


消失已久的新鸿基悦城3期,最近也蠢蠢欲动了,估计有上千套的房子。


恒大天府半岛才卖到第七期,还有八期和九期的三叶草,沿江大户型,总价不得低;川发天府上城还有4000多套房子。


虽然有一定的货量,但还是建议大家不要期望太高。毕竟,不少前期网红盘都在通过各种方式酝酿涨价。


麓云新批次可能涨至一万三四、建发中央湾区新批次加装修后价格预计200万+,合能铂悦华庭价格预计16000元/㎡。有了华熙528和人居东湖长岛的先例之后,新鸿基悦城价格是不是有惊喜也很难说。